「相続した実家や土地を売って、現金で分けたい」
そんなご相談が増えています。これはいわゆる「換価分割」と呼ばれる方法です。
ただし、不動産を売ってからお金を分けるだけ…という単純な話ではありません。
遺産分割協議書の作成と不動産売却の両方に精通していることが、スムーズな相続には不可欠です。
この記事では、相続・不動産の現場に携わってきた立場から、換価分割の注意点と専門家の活用方法について解説します。
著者：行政書士 宅地建物取引士 正木隆雄
換価分割とは？ ― よくあるご相談例
- 「相続した実家はもう住まないから売って現金で分けたい」
- 「相続人が複数いるが、不動産を分けるのは難しい」
- 「相続税の納税資金を現金で確保したい」
このようなケースでは、不動産を売却してその代金を相続人で分ける「換価分割」という方法が使われます。
ただし、換価分割を実現するには適切な遺産分割協議書の作成と不動産の売却実務の両方に精通している必要があります。
スムーズな換価分割のための3つの重要ポイント
1. 不動産の正確な価格査定が不可欠
不動産には、「相続税評価額」「固定資産評価額」「実勢価格」など複数の価格があります。
しかし実際に売却できる金額は「実勢価格」で決まるため、相場を見誤ると不公平感が生じることも。
2. 遺産分割協議書の内容が売却の成否を左右する
不動産の換価分割では、誰が売却の手続きを行うか、売却代金をどのように分けるかなどを、遺産分割協議書に正確に記載しておくことが重要です。
✔ 売却後の金銭の分配方法
✔ 売却までの代表相続人や費用負担
✔ 売却後の譲渡所得税に留意した売却方法 など
3. 不動産の状態によっては売却準備が必要
東京都内や埼玉県内でも、以下のような問題を抱える不動産も少なくありません。
- 境界未確定や古い登記情報
- 接道義務を満たさない土地
- 建物の老朽化や未登記問題
- 相続登記が放置されていた物件
換価分割には相続と不動産の両方の知識が必要
「不動産を売って分けたいけど、どこから手をつけていいか分からない」
「遺産分割協議書ってどう作ればいいの？」
「売却と相続、別々の業者に依頼するのが面倒…」
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