日本人の相続財産の42％は不動産です（国税庁「平成29年分の相続税の申告状況について」より）。しかし多くの家庭において一番価格が高い財産でありながら、不動産のことを正確に理解している方はほとんどいません。相続専門と表示している行政書士や司法書士でも不動産実務知識がある人はほんの一握りです。相続登記後に不動産の問題が発覚すると相続トラブルに発展しますので、トラブル回避のために遺言作成時や遺産分割協議時は不動産の調査が有効です。
調査内容
各種行政機関の各種調査、現地調査を行い、相違する点などを確認します。また、現地に問題点がないか調査します。
＜役所調査＞ ①道路の確認 ②都市計画の確認 ③上下水道の確認 ④建築計画概要書の取得 ＜法務局調査＞ ①登記内容の確認 ②地積測量図の確認 ③建物登記図面の確認 ＜現地調査＞ ①境界杭の目視確認 ②越境物の目視確認 ③建物外周部の目視確認 ④道路の現況確認 ＜ご所有者様からの聞取り調査＞※聞き取りが出来ない場合は省略します。 ①賃貸借契約の有無 ②境界確認書の有無 ③建築確認、検査済証、地質調査の有無、修繕履歴の有無 ④相続時精算課税制度、居住用財産の買い替え特例の利用の有無 ⑤固定資産税評価額 ⑥売買契約書、建築請負契約書、各種領収書の有無 ＜その他調査＞ ①相続税路線価
＜ご注意＞
※不動産の条項によって不必要な項目がありますが、業務費用の減額はできません。
※近隣紛争や親族間紛争などにより、現地調査は行わないこともあります。
※現在の所有者からのご依頼でない場合は、取得できない書類がございます。
※建物や塀・擁壁の構造的な調査は行いません。必要であれば別途専門機関をご紹介します（費用別途要）。
各種調査後不動産報告書を作成して納品いたします。また、取得した書類を一緒に保管しておけば、相続時の遺産分割協議時に役に立つほか、問題を解決するときの業務依頼時に便利です。
不動産調査の費用
基本料金 33,000円（消費税込）
※住宅１物件の料金です。工場、マンション１棟などは別途お見積りさせていただきます。
※同市区町村内で複数の不動産がある場合は５０００円／物件の加算となります。
※複数の市区町村に不動産が点在する場合は、行政ごとに上記金額がかかります。
実費費用は業務完了時に計算して請求書にてご請求します。
・登記簿謄本や行政書類取得手数料
・交通費（埼玉県、東京都内は無料です）
対応エリア
●埼玉県朝霞市、和光市、志木市、新座市、ふじみ野市、富士見市、川越市、所沢市、さいたま市、川口市、戸田市、越谷市を中心とする埼玉県全域
●東京都板橋区、練馬区を中心とする東京都全域（諸島部除く）
●千葉県、神奈川県全域
不動産の調査に関するよくある質問
なんで不動産は相続トラブルが多いのですか？
不動産は多種多様な法律や条例によって利用制限があるため思ったような利用ができない場合があったり、また、借地、共有、私道、違法増築、ご近所トラブル、境界争い、ブロック塀、がけ地など様々な問題を抱えやすい財産です。そのため相続した不動産のトラブルに対する専門本があるくらいです。そのうえ、不動産の価格は経済状況や社会情勢によっても大きく変動します。建物が建て替えられないなど致命的な問題を抱える不動産だった場合は価格が著しく低下します。道路幅の違いや土地面積の少しの違いで利用価値が変わり価格が高くなったり安くなったりすることはよくあることで、相続人の間で意見や思惑が違うことも少なくありません。相続不動産を調べてその内容を相続人で共有することなく財産を分ける話し合いをしてしまうと後から相続人の間でトラブルになってしまうのです。
さらに平成の初めまでの戸建て開発は悪徳業者によるものも多く、トラブルが多い原因となっています。
不動産の問題は、相続登記後にどんな相続問題を引き起こすのですか？
相続不動産の問題点に気が付かないまま遺産を分けてしまうと、致命的な問題がある場合は、売れない・建て替えられない場合があります。皆が考えていた財産価値が無かったわけですから最悪遺産分割協議をやり直したり、相続人の間で争いになったりします。
特定の相続人が不動産を相続するにせよ、売却して分けるにせよ、遺産分割の話し合いの前の不動産調査と価格査定は「こんなはずでは」という相続トラブルを予防するのに役に立ちます。
どんな不動産トラブルがありますか？
私たちが相談を受けたり調査で発見した一例です。
●管理や売却が自由にできない「共有」を解消したい
●借地の契約書がない、借地権付き建物を売却したい
●事故物件を売却したい
●上下水道が隣地を通っている
●私道の持分がない
●建築基準法の道路ではないので建築できない
●隣地境界が不明、越境している建物がある
●隣地と共有の違法ブロック塀があり建築確認に問題がでる
●違法増改築をしてしまい売却時の買主の住宅ローンが使えない
●近くのがけ地のため建築制限があり木造戸建てが建てられない
●建物は解体して無いのに前所有者名義の登記簿は残っている
●水道を通すのに多額の費用がかかる
行政書士や司法書士は相続の専門家だと思っていたけど違うの？
行政書士は遺産分割協議書の作成、司法書士は相続登記の手続をする専門家です。そのため行政書士や司法書士の相続業務では不動産の問題を発見するという業務は行われません。自分の作業が終了した後に不動産に問題があっても別の専門家を紹介されるだけで、想定していた利用ができないことや売却額が想定した額と違ったなどということが発生しても業務外の出来事なのです。
相続時の不動産調査が有効な場合
特定の相続人が不動産を相続するとき
私が実家の不動産を相続し、兄弟にはそれに見合った現金を相続させたい場合に注意することはありますか
不動産の売買においては、思っていた額より大分安くなってしまうことはよく経験します（高くなることもあります）。相続の場合は路線価や取引事例額で評価することが多いですが、不動産は個別性が高いので売買の時と同じように減額項目がないかどうかを調査しておくことが重要です。
相続不動産を売却して現金で分けるとき
実家が空き家となってしまい利用する予定がない場合、売却して代金を分けることが増えています。これを換価分割といいます。
換価分割で注意する点はありますか
遺産を分ける話し合いの時に、相続人全員の売却額目線を合わせておくことが重要です。そのためにも事前に不動産の調査を行い実査定を行うことが重要です。また、相続空き家の3000万円控除を利用できるかどうかは手残り額の違いが大きいので、事前に検討しておくと売却後のイザコザが無くなります。
いわゆる事故物件のとき
孤独死や孤立死が増えており結果的に事故物件となってしますこともあります。相続不動産のなかでもかなり特殊な例ですので相続人として対応も注意が必要です。
自殺や長期間発見されなかった自然死の場合注意することはありますか
死亡された方とは疎遠の場合が多く、借金があるかどうかも分からない状況だと思います。相続放棄も念頭において売却額の査定を事前に行うことが必要です。相続放棄ができなくなるような家の中の家具などを処分する行為の前になるべく早く相談してください。