相続不動産にトラブルが多い理由を教えてください
日本人の相続財産の42％は不動産です（国税庁「平成29年分の相続税の申告状況について」より）。しかし多くの家庭において一番価格が高い財産でありながら、不動産のことを正確に理解している方はほとんどいません。相続専門と表示している行政書士や司法書士でも不動産実務知識がある人はほんの一握りです。相続登記後に不動産の問題が発覚すると相続トラブルに発展しますので、アレンジライフ行政書士事務所では相続財産である土地建物（建物は外観のみ）を不動産実務知識がある国家資格者が現地へ行き、特に問題が多い道路・越境・境界などを無料で目視調査します（埼玉県と東京都内（諸島部除く）。問題がありそうな場合は行政調査など本格的な調査を提案します。なお、宅地建物取引士の合格だけではペーパードライバーと同様にほとんど実務知識はありません。不動産売買仲介や不動産開発の実務経験が必要です。
なんで不動産は相続トラブルが多いのですか？
不動産は多種多様な法律や条例によって利用制限があるため思ったような利用ができない場合があったり、また、借地、共有、私道、違法増築、ご近所トラブル、境界争い、ブロック塀、がけ地など様々な問題を抱えやすい財産です。そのため相続した不動産のトラブルに対する専門本があるくらいです。そのうえ、不動産の価格は経済状況や社会情勢によっても大きく変動します。建物が建て替えられないなど致命的な問題を抱える不動産だった場合は価格が著しく低下します。道路の違いや土地面積の少しの違いで利用価値が変わり価格が高くなったり安くなったりすることはよくあることで、相続人の間で意見や思惑が違うことも少なくありません。相続不動産を調べてその内容を相続人で共有することなく財産を分ける話し合いをしてしまうと後から相続人の間でトラブルになってしまうのです。
さらに平成の初めまでの戸建て開発は悪徳業者によるものも多く、トラブルが多い原因となっています。
不動産の問題は、相続登記後にどんな相続問題を引き起こすのですか？
相続不動産の問題点に気が付かないまま遺産を分けてしまうと、致命的な問題がある場合は、売れない・建て替えられない場合があります。皆が考えていた財産価値が無かったわけですから最悪遺産分割協議をやり直したり、相続人の間で争いになったりします。
特定の相続人が不動産を相続するにせよ、売却して分けるにせよ、遺産分割の話し合いの前の不動産調査と価格査定は「こんなはずでは」という相続トラブルを予防するのに役に立ちます。
どんな不動産トラブルがありますか？
私たちが相談を受けたり調査で発見した一例です。
●管理や売却が自由にできない「共有」を解消したい
●借地の契約書がない、借地権付き建物を売却したい
●事故物件を売却したい
●上下水道が隣地を通っている
●私道の持分がない
●建築基準法の道路ではないので建築できない
●隣地境界が不明、越境している建物がある
●隣地と共有の違法ブロック塀があり建築確認に問題がでる
●違法増改築をしてしまい売却時の買主の住宅ローンが使えない
●近くのがけ地のため建築制限があり木造戸建てが建てられない
●建物は解体して無いのに前所有者名義の登記簿は残っている
相続登記の義務化で登記をしたいのですが
不動産を相続する場合は預貯金などの金融資産とは違う問題があるため、これから遺産分割の協議を行う人は、名義を変える相続登記だけの相続手続きには注意が必要です。
行政書士や司法書士は相続の専門家だと思っていたけど違うの？
行政書士は遺産分割協議書の作成、司法書士は相続登記の手続をする専門家です。そのため一般的に行政書士や司法書士の相続業務では不動産の問題を発見するという業務は行われません。自分の作業が終了した後に不動産に問題があっても別の専門家を紹介されるだけで、想定していた利用ができないことや売却額が想定した額と違ったなどということが発生しても業務外の出来事なのです。
父親の相続時に家の名義変更だけ頼んで問題は無かったけど
父親の相続時は母親がそのまま住んでいる方が多く、そういう相続不動産では問題は表面化しません。近年はひとり親が亡くなり空き家になってしまい、売却や有効利用をお考えの方が増えてきました。その場合は不動産トラブルや建築規制が問題となるため相続の話し合い時から不動産の相談と調査が必要となります。また売却して代金を分ける事例が増えてきており遺産を分ける話し合いの時から価格査定を依頼されることも多くなっています。
不動産の相続トラブルを防止するためにはどうしたらいいのですか
不動産は法律や条例による利用制限や各種トラブルが隠されており、特に平成初期までの戸建て開発地は何らかの問題があると考えていいほどです。日常ではその問題は隠れていますが、売買や建築時に問題が顕在化します。公平に分けたつもりが不動産に問題があり遺産分割をやり直ししなけらばならない事態やイザコザが発生することは避けたいものです。
どうしたら相続登記後の相続トラブルを予防できるのですか？
アレンジライフ行政書士事務所では、一般的な相続手続きに加え、相続不動産の法的な調査、問題解決、不動産を売却して分ける換価分割のサポート、相続土地の国庫帰属制度のサポートに力をいれています。安心して不動産を相続するために各種サービスをご用意しました。
相続時の不動産調査が有効な事例を教えてください
相続した不動産がどこにあるか分からないとき
別荘を持っていたと聞いたことがあるけどどこにあるか分からない。どうしたらいいでしょうか。
司法書士や行政書士が行う不動産調査は固定資産税課の名寄せ台帳をもとに行います。同市区町村内の不動産は出てくる可能性は高いですが、他市区町村の不動産は見つけることができません。アレンジライフ行政書士事務所では故人名義の不動産を全国から検索調査する特殊な方法で見つけ出します。
特定の相続人が不動産を相続するとき
私が実家の不動産を相続し、兄弟にはそれに見合った現金を相続させたい場合に注意することはありますか
不動産の売買仲介では不動産固有の問題により思っていた額より大分安くなってしまうことはよく経験します（高くなることもあります）。相続の場合は路線価や取引事例額を利用して評価することが多いようですが、不動産は個別性が高いので売買の時と同じように減額項目がないかどうかを調査しておくことが重要です。
相続不動産を売却して現金で分けるとき
実家が空き家となってしまい利用する予定がない場合、相続した不動産を売却して代金を分けることが増えています。これを換価分割といいます。
換価分割で注意する点はありますか
遺産を分ける話し合いの時に、相続人全員の売却額目線を合わせておくことが重要です。そのためにも事前に不動産の調査を行い実査定を行うことが重要です。また、相続空き家の3000万円控除を利用できるかどうかは手残り額の違いが大きいので、事前に検討しておくと売却後のイザコザが無くなります。
いわゆる事故物件のとき
孤独死や孤立死が増えており結果的に事故物件となってしますこともあります。相続不動産のなかでもかなり特殊な例ですので相続人として対応も注意が必要です。
自殺や長期間発見されなかった自然死の場合注意することはありますか
死亡された方とは疎遠の場合が多く、借金があるかどうかも分からない状況だと思います。相続放棄も念頭において売却額の査定を事前に行うことが必要です。家の中の家具などを処分する前になるべく早く相談してください。
相続土地国庫帰属制度を検討しているとき
令和5年３月より開始された相続土地の国庫帰属制度は不動産の知識がないと申請が難しい制度です。相続開始時から不動産調査を行い、利用できそうかの方向性を確認することが大切です。
制度を利用するにはどうしたらいいでしょうか
まずは求められる要件に対して適合しそうかどうか土地を調べる必要があります。申請書類の作成代行は弁護士、司法書士、行政書士に限られていますが、不動産を調査するノウハウがあるのかどうか、誰に相談するか見極めが大切です。
相続不動産を調査する税務上のメリット
⓵不動産価格が安くなってしまうような問題を発見した場合、相続税申告時に税理士に提示できます。多くの税理士は不動産に関しては素人ですから、少し特殊な事例は見逃してしまいがちですから、それをフォローします。
⓶相続空き家の3000万円控除が利用できるかどうかの判断が事前にできます。なお、連携する不動産会社で売却を行った場合は、条件に当てはまるように売買契約書を作成できます。また不動産譲渡所得税の申告に添付する不動産に関する書類を取得作成します。
相続時に必要な不動産調査の内容を教えてください
行政書士や司法書士にも相続業務で不動産調査という項目があるけどどう違うの？
一般的な行政書士や司法書士の不動産調査は、お客様の記憶と固定資産税納税通知書や名寄せ台帳から相続不動産を特定する作業をいいます。当社の調査はそれに加え、不動産の法的な規制、価格査定を行い、遺産を分ける話し合いの場でお互いの思惑が大きく違わないように、名義変更後の利用や売却にトラブルが出ないようにします。
相続登記前の不動産調査は具体的にどんなことをやるのですか
市区町村役場の調査（道路や上下水、建築基準法や都市計画法の規制、建築概要書取得、固定資産税名寄せ台帳取得など）、法務局の調査（公図、地積測量図、登記簿謄本取得など）、現地調査（巻き尺で土地の各辺の長さと道路幅員の確認、上下水道位置確認、境界杭の目視、越境の有無の目視など）を行い、書類と現地が相違していないかどうかなど総合的に調査します。
なお、建物の調査（構造、屋根、外壁、床下など）の調査は行いません。