コロナ感染拡大緊急投稿【住宅ローンが払えなくなりそうになったら】

2020年4月4日

新型コロナウイルスの感染拡大の影響で、企業倒産や解雇が増えています。住宅ローンを利用している方は、返済できるだろうかと不安がいっぱいだと思います。当社では税理士などの紹介によりローンの返済に困った方の相談をお受けしておりますので、今般皆様の不安が少しでも少なくなるように情報提供いたします。

まずは慌てないでください。そのためには今後どのような事が起きるのかを知っておくことが大切です。本ブログをご覧いただければ一通りの事を理解していただけると思います。

1.早く銀行へ相談する
返済猶予や毎月の返済額を少なくしてもらうお願いをすることができます。これをリスケ(リスケジュールの略)といい、預金がひっ迫する前に、できるだけ早く行うことが重要です。再就職などがいつ決まるか分からない状況だと思いますので、できるだけゆとりをもった返済にしてもらうよう交渉してください。なお、担当に怒鳴ったり、文句を言ったりすることは我慢し、誠意をもって話をして信用力を落とさないようにしてください。

主なリスケ内容・・・返済額の減額(一定期間のみ)、返済期間の延期、ボーナス返済月の取り止め、ボーナス分を毎月の返済に充てる等

3ヶ月を超える滞納はいわゆるブラックリストに載ってしまいますので一定期間カードが作れなくなってしまうなど不利益が発生します。また、相談しないでいると金利優遇も使えなくなってしまいますので注意が必要です。このことからも早めの相談が重要です。

2.絶対やってはいけないこと
住宅ローンの返済のために、消費者金融やカードのキャッシングを利用して返済しようとする人がいます。後日更なる苦しみが待っていますので絶対やらないでください。また、縁を切ってもいいと思う友人知人以外からの借金もやめてください。

3.ローン返済ができないときに出てくる専門家
このブログを見ている方は、様々なホームページを見ていると思います。そこには大きく2つの職業があったかと思います。
①不動産業者・・・競売よりも任意売却(一般市場で売却)がいいよという立場
②弁護士・・・自己破産すれば借金が全てチャラという立場
ローン返済が出来なくなるのではないかという早期段階ではどちらの職業の支援も必要ありません。また、この段階で相談してしまうと、自宅を売却する流れや自己破産する流れを作られてしまう可能性があります。良い悪いではなく仕事ですから当然です。

4.滞納しはじめてからの流れ
銀行に相談しないで滞納が始まると次のようなことが起きます。相談した後でも約束通り返済できない場合も同じです。なお、ドラマや映画のような取り立て屋は来ないので安心してください。また直ぐに立ち退きを迫られることもありません。

①滞納初期 (滞納1~3ヶ月)
住宅ローンを滞納しはじめると、債権者である銀行から電話が来たり、催告書や督促状が届きます。これからどうなってしまうのだろうかと不安や焦りが募り、キャッシングや消費者金融に手を出してしまう人が多くなる時期です。この段階での銀行窓口はローンを借りた銀行支店ですので、誠意をもってリスケの相談をしてください。相談がまとまれば、下記の段階には進みませんので一安心です。

②滞納中期【代位弁済期】(滞納3~6ケ月)
相談せずに返済していない場合や相談後の約束が守られていないと「期限の利益の喪失通知」という決定的な書類が郵送されてきます。これは残りの借入金と遅延損害金を通知書に記載された期限までに一括で返済してくださいという内容の書類です。この通知が来ると銀行へ相談してどうなるものでもありません。また、銀行窓口は支店ではなく、本部の債権管理部となります。
次に、銀行のローンの場合、期限までに全額支払えなかった時は、信用保証会社が借入本人に代わって銀行に支払う「代位弁済」を行います。その後、代位弁済を行った旨の通知が郵送されてきます。この代位弁済後は、銀行ではなく信用保証会社から取り立ての連絡が来るようになります。ここでも金ぴかの取り立て屋が来たり、直ぐに立ち退けと迫られることはありません。

5.期限の利益の喪失・代位弁済後の流れ(多くは不動産の売却)
一括で返済する方法しか残されていないため、知り合いからの資金援助が無い限り、不動産の売却が必要となります。査定価格から残債を引いた残りがプラスなら駅前の不動産会社でも普通に売却のお手伝いをしてもらえます。しかしマイナスの場合は、売却価格について保証会社との協議が必要になり、その協議も知識が必要なためスムーズに売却が行われません。とにかく手間がかかります。街場の不動産会社では対応してもらえない事が多く、そのため皆さんがホームページで見たような任意売却専門の不動産仲介会社が存在します。なお、売却活動は普通の中古住宅を売る時とほぼ同じです。信用保証会社とのやりとりは全て任意売却業者が補助しますので特に何をするということはありません。

任意売却をしない場合、任意売却でなかなか売れない場合、信用保証会社と売却価格で協議が整わない場合は、信用保証会社が競売手続きを開始し、裁判所から競売開始決定の通知が来ます。競売になれば特に何かをする必要はなく(裁判所から依頼された不動産鑑定士が一度家の中を見るだけ)、最初の通知から1年程度で手続きが終了し、家を明渡しします。
なお、競売が開始されてからも引き続き任意売却を続けることは可能ですので、この段階でも任意売却業者に相談することは可能です。

6.不動産の売却後
競売でも任意売却でも残債がチャラになるわけではありません。残りの借金をどうやって返済するかの相談(毎月1万円でなど)を信用保証会社と行います。多額の借金が残ってしまった場合は、自己破産の申し立てを行うために弁護士へ相談することも可能です。なお、不動産を売却する前から弁護士に自己破産の依頼をすると、弁護士費用が余計にかかってしまいますので、住宅ローンだけの借金であれば売却後に相談することをお勧めします。
ここで信用保証会社が債権回収会社(サービサーと呼ばれる)に債権を売ってしまうこともあります。一見怖そうな借金取りのような会社名ですが、金融庁にガチガチに管理されている法人ですので悪いことは出来ません。借りている人から見るとこうなるパターンが一番ありがたいことで、少しの返済でチャラにしてくれる事もあります。

※フラット35など住宅金融支援機構(旧住宅記入公庫)の場合は、信用保証会社は無く、5以降の窓口が債権回収会社になります。これは6で記載されている会社と同じですが、住宅金融支援機構から債権を買ったわけではなく、取り立ての手続きの代行を行っているだけです。

7.その他
①税金・社会保険料
ローン返済が出来ない状況が続くと、固定資産税や社会保険料も滞納する人が多くなります。滞納が続くと、市役所名で不動産に差押えが予告なしで入ります。行政の差押えは5記載の任意売却が出来なくなる可能性が高くなりますし、税金や社会保険料は自己破産をしても免税にはなりません。そのため、税金や社会保険料を滞納する前に市役所等に相談に行ってください。また、ローン返済よりも納税を優先させてください。

②今の家にそのまま住み続けたい
不動産価格に対し、残りの借金がかなり少ない場合は、不動産を売却して賃貸でそのまま住むという可能性があります。不動産の状況や売主の今後の収入など総合的に判断されます。

③事業融資の場合、法人代表や個人事業主の場合
事業融資も住宅ローンと基本的な流れは同じですが、考えておくべきことで大きく違うのは、事業をどうするかということです。引き続き事業を継続することができればベストでしょう。その為にやらなければならない事ややってはいけない事があります。業種や経営状態など、個別性が高いので雛形化することができません。通常は事業再生のスキームを作り、弁護士や税理士とチームを組みながら進めていきます。当社の得意分野です。

現在緊急無料電話相談を行っていますので、ご不明な点などがございましたらご質問ください。

電話 050-3717-3218
営業時間 午前10:00~午後18:00
相談担当 正木隆雄(一般社団法人住宅金融普及協会 住宅ローンアドバイザー登録 第5004348
※コロナ感染拡散防止の為、現在会社の業務を休止しております。たまに電話に出られない場合もございますが、予めご了承ください。

なお、公平中立を保つため、また個人情報保護の為、下記の通りお願いします。
1.電話は非通知設定でかけてください。
2.匿名でお願いします。
3.不動産の売却などの話となった場合でも、当社は仲介業務をお受けしません。また、仲介業者の紹介も行いません。

※緊急無料相談後にどうしても売却を依頼したいというご要望がありましたら別途ご相談ください。
※事業再生を含む相談は面談や決算書を拝見出来ない為一般的な事のみとなりますが、後日正式な相談としてはお受けいたします。